재개발 절차 순서

1. 정비구역 지정

• 지자체(시/구)에서 “여기는 주거환경 정비가 필요”라고 정비구역으로 묶음
• 재개발의 시작이고, 정비구역이 지정되는 조건이 있다.
  • 주택 노후도(해당 구역의 30년 이상 기준 주택들)
  • 골목/도로 폭 협소, 소방차 진입 곤란 등
  • 기반시설 부족(주차, 녹지, 정화시설 등)
  • 슬럼화 진행, 구조적 안정성 이슈

 

정비하지 않으면 도시 기능이 떨어진다는 논리가 있어야 한다.

 

절차

1. 사전타당성 검토 (구청이 하거나, 주민 요청으로 시작)
2. 정비계획 수립 (도시계획 입안)
3. 주민공람 / 주민의견청취
4. 시/구 도시계획위원회 심의
5. 정비구역 지정·고시

 

주민이 할 수 있는 것

• 노후도 조사 / 기반시설 부족 자료 모으기
• 설문조사(의견수렴)
• 구청 도시계획과(정비과)에 “정비 추진 요구서/제안서” 제출

 

 

2. 추진위원회 구성 승인

• 동네에서 재개발 하고 싶은 사람들이 “추진위”를 만들고
• 구청에서 승인 받음

 

절차

• 전문가 선정 및 계약
  • 정비사업전문관리업자 선정 - 기술/법률적 업무를 대행하고, 동의서 징구를 지원할 전문가
  • 설계자 선정 : 사업 구역의 규모, 가구 수, 예상 평형 등 개략적인 사업 계획을 세우는 데 필요한 설계자
• 조합 설립을 위한 기발 마련
  • 개략적인 사업 시행계획서 작성
    • 사업의 규모, 비용, 수익성 등을 예측하는 초기 계획서, 주민들에게 사업 비전 제시
  • 추진위원회 운영규정 작성
    • 운영 방식, 의사결정 구조 등을 담은 내부 규정
  • 조합 정관 작성 준비
    • 조합의 근관이 될 정관의 초안
• 동의서 징구 준비 및 진행
  • 토지등소유자 명부 작성 및 관리
  • 조합 설립 동의서 징구 준비
    • 조합 설립 인가를 받기 전에 필요한 법적 동의율(토지등소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2이상 등)을 충족
• 창립총회 준비
  • 조합 설립 인가를 받기 전 조합원들에게 사업 개요, 정관 초안, 주요 계약 내용 등을 설명하고, 조합장 및 임원 등을 선출할 창립 총회 일정 준비

 

 

3. 조합 설립 인가

• 조합원 모집 → 동의율 기준 충족 → 구청에서 “조합 설립” 인가해줌
• 이 시점부터 조합원이라는 지위가 생김

 

절차

• 조합의 공식적인 출범 및 기반 다지기
  • 법인 등기
    • 조합 설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 법인 설립 등기 완료해야함. (이 때부터 공법인 지위가 생김)
  • 조합원 통지 및 명부 확정
    • 조합원들에게 조합 설립 사실 및 정관 내용을 통지, 조합원 명부를 최종적 확정
  • 운영 조직 정비
    • 이사회, 대의원회 등 조합 운영 조직을 정비하고, 조합장을 비롯한 임원들이 본격적인 업무를 수행
• 사업 진행의 핵심 파트너 선정
  • 시공사 선정
    • 입찰 공고 및 현장 설명회 개최
    • 건설사들로부터 사업 참여 제안서 받음
    • 총회를 개최하여 조합원의 투표를 통해 시공사를 최종적으로 선정
• 사업시행인가를 위한 준비
  • 사업시행계획 수립
    • 대략적인 청사진, 프리미엄

 

 

4. 사업시행인가

• 건설사 선정, 설계, 지하주차장 규모, 평형 구성 등
• 전체 계획을 짜서 구청/시청에서 허가 받음
• 사업 시행 인가 전/후 구간에서 가장 많이 프리미엄(P)가 움직인다.

 

절차

• 사업시행계획서 작성
  • 토지이용 계획 및 건축 계획
  • 정비기반시설 및 공동이용시설 설치 및 계획
  • 세입자 및 조합원 주거대책
  • 사업시행에 드는 비용 (공사비, 설계비, 용역비, 금융이자 등등)
• 필수 사전 심의 및 영향평가 통과
  • 건축 심의 (지자체 건축위원회에서 검토하여 승인 받는다.)
  • 교통영향평가
  • 환경영향평가/재해영향평가
• 조합원 총회 의결 및 동의
  • 총회 개최 (조합원 과반수 찬성을 통해 사업시행계획 확정)
• 인가 신청 및 고시
  • 인가 신청
  • 관계 서류 공람 및 의견 청취
  • 최종 인가 고시

 

 

5. 관리처분인가

• “누가 몇 평 받는가 / 분담금 얼마 내는가”
• 실제 배분표 확정하는 단계

 

절차

• 종전자산평가 및 분양 대상자별 권리가액 산정
  • 종전자산평가(감정평가)
    • 구청에서 선정한 2개 이상의 감정평가법인을 통해 기존 토지 및 건축물의 가치를 평가 (조합원들의 권리 가액)
    • 권리가액 = 종전자산평가액 * 비례율
• 분양 신청 및 새 아파트 배정 계획 수립
  • 분양신청 통지 및 공고
    • 사업시행인가 후, 조합은 조합원들에게 분양신청 기간(30~60일) 통지 / 공고
    • 조합원이 어떤 평형을 받을지 선정
  • 분양신청 결과 분석 및 배정 계획
    • 조합원별로 신청한 평형에 대한 배정 순위 및 방법
• 관리처분계획서 작성
  • 조합원별 분담금 확정
    • 개인별 분담금 = 새 아파트 추산액 - 권리가액
  • 분양 대상자 및 주택 배정 계획
    • 몇동, 몇호 받을지 명세
  • 철거 예정 시기 및 이주 계획
    • 이주 / 방법 등 구체적으로 명시
• 총회 의결 및 인가 신청
  • 조합원 총회 의결
    • 관리처분계획에 안에 조합원 과반수 이상의 찬성을 받아 최종 의결
  • 인가 신청 및 고시
    • 총회 의결을 거친 계획서를 인가권자에게 제출하여 승인
    • 관리처분계획인가가 고시되는 순간, 재개발 사업의 철거 및 이주가 가능

 

 

6. 철거 & 착공 → 분양

• 기존 집 철거 → 새 아파트 건설 시작
• 일반분양

 

절차

• 이주 및 철거
  • 이주 개시
    • 이주비 대출을 실행하고 퇴거
  • 세입자 보상 및 명도
    • 세입자에게는 주거이전비, 이사비 등의 손실 보상을 지급하고 퇴거
  • 기존 건물 철거
    • 철거 감리 및 승인 절차를 거쳐 기존 건묵물을 완전히 해제
• 착공 및 공사 진행
  • 착공신고
  • 기공식
  • 기초 공사 및 건축
• 일반 분양
  • 분양승인 신청
  • 분양가 확정 및 모집 공고
  • 청약 및 계약

 

 

7. 준공 → 입주

• 건물 완성 → 입주증/등기 → 입주